Zabezpieczenie należytego wykonania umowy — 30 procent, które zamrażasz na pięć lat

Jest 14:23. Właśnie podpisałeś umowę na budowę drogi gminnej — 4,2 mln zł netto, czas realizacji 18 miesięcy, gwarancja jakości 60 miesięcy. Zamawiający zażądał zabezpieczenia w wysokości 5% ceny oferty. Przeliczasz szybko: 210 000 zł. Odkładasz kosztorys_droga_gminna_2026.xlsx. Myślisz: standard. I idziesz dalej.

To był błąd.

Nie w arytmetyce. W horyzoncie czasowym.

Czym jest ZNWU — naprawdę

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy nie jest depozytem. To nie jest formalność. To linia kredytowa, którą wystawiasz zamawiającemu — na własny koszt, z własnych środków, bez odsetek, na warunki, które on ustalił.

Tak powinieneś o tym myśleć.

Art. 449–453 ustawy z 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych reguluje ZNWU od podstaw. Cel: zabezpieczenie roszczeń zamawiającego z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Forma: wniesienia przed podpisaniem kontraktu, chyba że SWZ stanowi inaczej. Kwota: co do zasady nie więcej niż 5% ceny oferty. Górny pułap można podnieść powyżej 5%, ale nie wyżej niż 10% — tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione przedmiotem zamówienia lub związanym z nim ryzykiem, i tylko gdy zamawiający opisał to w SWZ. Żadnego ustawowego minimum nie ma.

To jasna część. Zaraz zrobi się ciemniej.

Gdzie zaczyna się problem: zwijanie zabezpieczenia

Wyobraź sobie Annę — kierowniczkę kontraktów w firmie drogowej z Łodzi. Projekt zakończony. Odbiór protokołem. Zamawiający uznaje wykonanie za należyte. Teraz Anna czeka na zwrot zabezpieczenia.

Dostaje 70%. Na podstawie art. 453 PZP zamawiający zwraca tę część w terminie 30 dni od dnia uznania wykonania za należyte.

Reszta — 30% — zostaje u zamawiającego. Art. 453 PZP daje zamawiającemu prawo zatrzymać do 30% ZNWU na zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji jakości. Ta część wraca nie później niż w 15. dniu po upływie okresu rękojmi lub gwarancji jakości.

W umowie Anny to gwarancja jakości 60 miesięcy wyznacza koniec tego okresu — biegnie równolegle z rękojmią, lecz kończy się później, więc to ona decyduje o terminie zwrotu.

Liczymy: 210 000 zł × 30% = 63 000 zł zamrożone przez pięć lat.

Nie “zainwestowane”. Nie “ulokowane”. Zamrożone. Bez oprocentowania. Bez możliwości dysponowania.

Rękojmia, gwarancja i zmiana przepisów z 2021 roku

Stara ustawa — ta z 2004 roku — przewidywała zatrzymanie 30% wyłącznie na rękojmię. Nowe PZP, obowiązujące od 1 stycznia 2021 r., rozszerzyło tę podstawę: teraz zatrzymana część może służyć zarówno roszczeniom z rękojmi, jak i z gwarancji jakości.

To nie jest zmiana techniczna. To zmiana fundamentalna dla firm, które oferują długie gwarancje — albo pracują w branżach, gdzie zamawiający standardowo wymagają 36, 48 lub 60 miesięcy.

Rękojmia za roboty budowlane wynosi z mocy Kodeksu cywilnego 5 lat od dnia oddania obiektu. Jeśli umowna gwarancja jakości biegnie równolegle i kończy się później — zatrzymany procent siedzi u zamawiającego aż do tego późniejszego terminu. Przy długich kontraktach przestajemy mówić o kosztach administracyjnych. Zaczynamy mówić o wieloletnim koszcie kapitału, którego żaden oferent nie wpisał do kosztorysu.

Koszt, który nie ma nazwy w kosztorysie

Wróćmy do cyfr.

63 000 zł przez 60 miesięcy. Firma finansuje się kredytem obrotowym na poziomie 8% rocznie — ostrożne założenie, realistyczne dla małych i średnich wykonawców. Koszt alternatywny zamrożonego kapitału: 63 000 × 8% × 5 = 25 200 zł.

Nikt tego nie wycenił. Nikt nie wpisał do ceny oferty. Zysk z kontraktu był wyliczany na podstawie robocizny, materiałów, sprzętu i ryzyk technicznych.

Zabezpieczenie było “poza zakresem”.

A to jest dokładnie ta kategoria kosztów, która w skali roku, przy kilku kontraktach, zjada marżę zanim zdążysz ją zarobić.

Zwijanie i co z nim zrobić

Art. 453 PZP przewiduje coś, o czym rzadko się mówi na etapie przygotowania oferty: możliwość zmiany formy zabezpieczenia.

Jeśli zamawiający przewidział w dokumentach tzw. zabezpieczenie zwijane — można w momencie odbioru końcowego zastąpić całe ZNWU węższą gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, obejmującą wyłącznie okres rękojmi i gwarancji jakości. Ta nowa gwarancja opiewa na 30% pierwotnej kwoty. Stara gwarancja wraca. Gotówka się odblokuje.

Mechanizm jest prosty. Problem polega na tym, że wykonawcy nie pytają o to na etapie negocjacji SWZ, nie uwzględniają go przy kalkulacji oferty i nie planują go operacyjnie w harmonogramie kontraktu.

Zabezpieczenie zwijane to nie luka w prawie. To narzędzie, które ustawodawca wpisał wprost. Pytanie tylko, czy ktoś o nim pamięta, gdy cena oferty jest właśnie kalkulowana o 17:47, a termin składania mija o 23:59.

Co sprawdzić w SWZ zanim wycenisz kontrakt

Przed złożeniem oferty na kontrakt z ZNWU przejrzyj dokumentację pod kątem trzech rzeczy.

Pierwsza: czy zamawiający zastrzegł sobie możliwość zatrzymania 30% na rękojmię i gwarancję jakości. Jeśli tak — policz, ile lat to trwa i jaki jest koszt kapitału zamrożonego przez ten czas.

Druga: czy SWZ dopuszcza zabezpieczenie zwijane. Jeśli tak — zaplanuj wymianę formy ZNWU jako osobny kamień milowy w harmonogramie kontraktu, zaraz po odbiorze końcowym.

Trzecia: czy zamawiający podniósł pułap powyżej 5%. Ustawa pozwala sięgnąć do 10%, ale wymaga uzasadnienia w SWZ. Jeśli zamawiający żąda 8% bez żadnego uzasadnienia w specyfikacji — masz podstawę, żeby zadać pytanie na etapie wyjaśnień. Pytanie zadane przed terminem składania ofert może zmienić warunki. Pytanie zadane po — już nie.

Kto to liczy, a kto powinien

Problem z ZNWU nie jest prawny. Jest procesowy.

Prawnicy wiedzą, co mówi art. 453. Kosztorysanci wiedzą, co kosztuje beton i robocizna. Nikt z nich nie siedzi razem przy stole i nie liczy kosztu zamrożonego kapitału jako pozycji kalkulacyjnej.

To nie jest wina ludzi. To jest kwestia tego, jak zorganizowany jest proces przygotowania oferty.

W większości firm budowlanych przygotowanie oferty wygląda tak: folder na Dysku, plik JEDZ_final_v3_ostateczna.docx, kilka wiadomości na WhatsAppie i koordynator, który na godzinę przed terminem sprawdza, czy wszystkie podpisy są na właściwych stronach. Zabezpieczenie wpisuje się jako “5% ceny” i idzie dalej.

Platforma taka jak Steinlog to próba zebrania tych kroków — łącznie z weryfikacją warunków ZNWU — w jednym miejscu zamiast rozrzuconych plików i wiadomości.

Gdzie traci się marżę

Marża nie ginie na złym kosztorysie. Ginie na rzeczach, które uznano za oczywiste.

ZNWU traktowane jako formalność. Gwarancja na 60 miesięcy wpisana do oferty bez policzenia kosztu zamrożonego zabezpieczenia. Kontrakt rozliczony po 18 miesiącach, a 63 000 zł siedzi u zamawiającego przez kolejne pięć lat.

Art. 453 PZP mówi ci, kiedy dostaniesz pieniądze. Twój kosztorys powinien mówić, ile kosztuje czekanie.

Jeśli tego nie ma w arkuszu kalkulacyjnym — brakuje jednej pozycji. Nie technicznej. Finansowej.

I to właśnie ona decyduje, czy kontrakt był opłacalny.